存量时代的博弈：房地产公司未来仍然可期

未来随着房地产市场的结构性调整,行业继将续向龙头聚焦,看重产品质量的龙头企业将在此过程中受益。同时,低估值的龙头企业将为其提供强大的抗跌性和增长潜力。

  文 |《巴伦周刊》中文版撰稿人吴海珊

  中国的房地产市场已经进入存量时代,这是近年来市场对中国房地产市场的共识。相对应的,中国的房地产公司似乎也贴上了同样的标签。

  但8月10日发布的《财富》世界500强榜单却显示,事实并非完全如此——中国的房地产公司还在继续走强。榜单显示,今年共有5家房地产公司上榜,且名次都较前两年有较大提升。他们分别是碧桂园(147位),中国恒大集团(152位),绿地控股(176位),中国保利(191位)、万科企业股份有限公司(208位)。自2012年中国房地产公司首次登上该榜单以来,除了万达掉榜之外,不仅房地产公司数量在增加,排名也在不断靠前。以排第一位的碧桂园为例,4年共提升了320个名次,今年较去年提升了30名。

  《财富》世界500强榜单是以营业收入为标准进行的排名。尽管这一年中国上榜企业数量超过美国,但一个明显的弱势是,利润大幅低于美国企业。《财富》指出,排在中国企业眼前更迫切的问题是:中国公司如何从做大转变到做强,提升全球竞争力,成为世界一流企业。

  而对于房地产企业来说,碧桂园的路径或许可以提供可供借鉴的方式。除了在榜单上位居全球房地产企业首位,从利润以及净资产回报率来看,碧桂园都在中国房地产公司排第一名。碧桂园的净资产回报率达到26%,大幅高于中国公司平均的8%。

  摩根大通称,得益于强劲的执行能力以及成本控制力,碧桂园将会成为领域内最赚钱的公司。中银国际称,碧桂园未来几年仍然能够维持两位数的利润增长以及30%的ROE(净资产收益率)。摩根大通认为该公司股价未来9-12月,仍有40%的上涨空间。

  《巴伦周刊》中文版结合多方调研及各方信息看出,疫情期间,中国房地产市场显示出强大的“韧性”。未来房地产市场面临结构性调整,行业将继续向龙头聚焦,作为看重产品质量的龙头企业,碧桂园将此过程中受益。另外从估值来看,房地产龙头公司的低估值将为其提供强大的抗跌性和增长潜力。碧桂园目前其市盈率不到5倍。参考万科和保利两家公司的市盈率,若未来碧桂园的市盈率能够上升至7倍,那么其股价将有40%的上涨空间。

  财富500强:从入榜到行业第一

  在中国房地产公司问鼎财富500强公司的9年中,碧桂园不是最早亮相的,却是走的最稳最快的。

  《财富》世界500强排行榜以营业收入为依据对全球大型公司进行排名,是衡量全球大型公司最著名、最权威的榜单之一。自1995年第一次发布,如今已经连续第26年发布这一榜单。

  中国房地产公司跟《财富》世界500强的首次交集是在2012年。当年7月,绿地控股以第483位的排名首次现身这一世界权威榜单。

  在此期间,有六家中国房产公司跻身世界500强,除了绿地,还有万科、万达、恒大、保利和碧桂园。论上榜时间,碧桂园是最晚的,2017年才首次登陆,排名位于467名。

  但碧桂园爬升的速度却是最快的——4年间,碧桂园从2017年的第467名上升至2018年的第353名,再到2019年的第177名,2020年升至147名。4年上升了320名,问鼎500强企业全球房地产行业第一。

  中国房地产打榜《财富》世界500强

  数字来源:公开资料搜集注:红色方框表示当年名次下滑。

  图表来源:《巴伦周刊》中文版制图

  数据显示,2019年碧桂园营收达到703.35亿美元,同比增长22.7%;利润达到57.25亿美元,同比增长9.4%。净资产收益率达26.2%,居世界500强房企首位。

  根据第三方机构统计的数据,4年间,碧桂园的全口径销售额由2016年的3088.4亿元上升到了2019年约7715.3亿元,增幅达到了149.8%。营业收入的增幅达217%,由1530.9亿元增至4859.1亿元。而净利润则由约137亿元增长至612亿元,增幅高达约348%。

  三个月前,美国《福布斯》杂志发布2020年度全球上市公司2000强榜单,截至2019年年底碧桂园也以701亿美元销售额、57亿美元利润、2738亿美元资产和278亿美元市值位列榜单111名,较去年上升18名。这也是碧桂园自2010年首次入选该榜单以来,排名连续第11年提升。

  该榜单与《财富》500强榜单并称为全球最具权威、最受关注的两大商业公司排行榜。榜单依据企业的销售额、利润、总资产、市值四大指标,综合评选出全球规模最大、实力最强的上市企业。

  后疫情复苏:最困难的时期过去了

  包括碧桂园在内的中国房地产公司的卓越表现源于中国经济的腾飞。国家统计局曾发布一份报告,指出新中国成立70年来,中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。2019年末,我国常住人口城镇化率达到60.6%,比1949年末提高49.96个百分点,年均提高0.71个百分点。与此同时,中国商品房的销售也在大幅增长,2008年中国商品房的销售金额约为2.5万亿元,到2019年已经高达近16万亿元。迅速扩大的内需市场造就了中国巨大的房地产行业与领先世界的房地产企业。

  2020年以来,尽管受到疫情的影响,中国的房地产市场也显示出很强的韧性。是整个中国经济体系中复苏最快的行业之一,甚至追回了疫情期间的损失。

  数据显示,在经历了2-3个月的下滑后,中国的房地产市场正在逐步恢复。根据中原地产研究中心的数据,4月份,一线城市商品住宅成交量环比上升45%。其中,上海上涨57%;深圳上升8%;北京、广州升幅相近,均超50%。4月北京全市二手房网签量约1.37万套,环比增加75.3%,基本恢复到去年的水平。

  5月份不论是新房还是二手房,环比上涨的城市数量都在增加。5月份四个一线城市二手房价格环比上涨1.1%。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。这只是一个月的涨幅,若换算成全年,以一线城市的房价基数来看,房价增长幅度不容小视。

  房地产投资也在6月回正。国家统局数据显示,1到6月份,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%, 1到5月份为下降0.3%,房地产开发投资累计同比疫情后首次回正。

  从碧桂园的销售额中也可以明确看到这一点。2020年1-7月碧桂园累计实现权益销售金额达3212.3亿元。自3月以来,碧桂园已实现权益销售金额连续5个月同比增长,其中7月同比增长27.52%至542.8亿元。

  土地出让市场也复苏强劲。中原地产研究中心的数据显示,上半年50大城市卖地2.29万亿元,同比上涨17.3%;此外,中国指数研究院的统计显示,上半年全国300城市土地出让金总额2.54万亿元,同比上涨10%。从土地溢价率看,前两个季度土地市场的溢价率分别达到12%和16%。

  同时在房地产企业的资金状况也有所好转,今年年初由于房企面临偿债高峰及年初机构额度较足等多重因素,2020年伊始房企积极融资,从而推动房企一季度融资量达到高位,但由于疫情影响,同比下降了12.63%。二季度前期受限于境外发债受阻,境外融资量骤降,但得益于5月后房企境外发债的恢复以及境内融资发力,二季度融资额同比增长3.69%。

  2020年1月8日,碧桂园发行两笔共计10亿美元票据,包括5.5亿美元的7年期票据及4.5亿美元的10年期票据,利率分别为5.125%和5.625%。5月,碧桂园发行5.44亿美元5.4%优先票据、于4月24日获授1.4亿美元定期贷款融资。到了7月,碧桂园成功定价发行双年期共计10亿美元的债券,其中5.5年期最终定价4.2%,10年期最终定价4.8%,融资成本比疫情期间明显降低。

  博弈存量时代:造好房子,深耕县市

  2020年的《财富》世界500强榜单中,中国共有133家企业上榜,继2019年首次超过美国后,中国上榜企业数量再次领先,上榜企业数量居全球第一。但《财富》提出,在为中国公司的进步感到高兴的同时,一个更迫切的问题也摆在眼前:中国公司如何从做大转变到做强,提升全球竞争力,成为世界一流企业。

  上榜的124家中国大陆企业平均利润不到36亿美元,约为美国企业70亿美元的一半,也低于全球500强公司的41亿美元平均利润。平均销售收益率为5.4%,低于美国企业的10.5%;平均净资产收益率为9.8%,低于美国的17%。如果考虑到中国和美国上榜企业的平均雇佣员工数据量的差别,上述差距还会进一步扩大。

  如果扣除银行所得利润,中国大陆上榜的114家非银企业平均利润只有22亿美元,而美国113家非银行企业平均利润高达63亿美元,接近中国大陆企业的3倍。

  如何做强的问题,对于房地产企业来说,显得尤为重要。过去几十年,借助行业的发展红利,房地产企业经历了快速发展时期。但是,进入存量时代之后,市场蛋糕变小,竞争就会变得更加激烈,做强是房地产公司的唯一选择。

  《财富》500强榜单显示,2019年碧桂园以26.2%的净资产收益率位列世界500强房企第一,显示出企业在规模不断增长的同时,盈利能力也稳步上升。

  净资产收益率是投资价值的重要参考,被视为判断一家企业获利能力高低的最佳指标。

  摩根大通认为,碧桂园2019年业绩表现出强劲的、可持续的盈利能力。得益于强劲的执行能力以及成本控制力,碧桂园将会成为领域内最赚钱的公司。根据观点指数研究院发布的2020中国上市房企盈利能力TOP10榜单,碧桂园盈利能力高居榜首。观点指数认为,“各项指标几乎全面领先的碧桂园,无疑成为最具盈利能力的上市房企之一。”

  碧桂园之所以能够做到这一点,跟碧桂园对市场的理解以及经营策略是分不开的。

  中国已经不再是缺房子的时代,而是缺好房子的时代。过去20多年,中国城市的房子已经告别了短缺,2016年的数字显示,中国居民人均住房建筑面积已经超过40平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,这一数字已经接近欧洲发达国家的水平。根据OECD研究报告的结论,在人均居住面积超过35平米后,房地产将迎来转折点,高速增长和房价高涨的阶段结束,房地产进入平稳发展期。

  但是也应当看到,中国房企大踏步杀入世界500年强正是在2016、2017年之后。虽然从总量来看中国基本已经不缺房子的,但是却面临着市场不均衡的情况。这种不均衡体现在大小城市之间的资源错配,住宅和商用地产的错配,更重要的是房子总量过剩和好房子短缺的过剩。好房子包括房屋本身,更包括配套设施以及房屋所能提供的服务。

  早在2019年初,碧桂园便已将定位升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力,垂直整合从规划设计、材料供应、建造,到园林、装修、营销、物业、酒店、学校、商业、医疗等各个环节,其中设计、教育、物业等不少业务板块在行业均处于领先地位。疫情发生以来,随着健康居住理念更加深入人心、健康住宅产品需求凸显,碧桂园迅速启动产品力全面梳理与提升,以健康住宅产品为基础,配套公司全产业链提供的家居健康升级产品,以及碧桂园服务根据疫情提升的安全健康智慧服务,为客户提供更健康的人居生活。

  碧桂园总裁莫斌说,碧桂园的成长逻辑集中体现在公司的道路选择中,“坚持深耕三四五线,让有能力的人去到中国的每个县市深耕,给优秀的人舞台和机会。”他认为,伴随人们生活水平的不断提升,拥有充分就业机会、配备优质学校和商业资源,具有良好医疗及交通设施的县市,仍有可观的农村人口流入空间,因而也存在着巨大的市场机遇。2019年全年,按项目所在地分,位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61;按目标市场分,目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

  科技力铺路:新业务版图初长成

  碧桂园也致力于提升自己。碧桂园将2020年看作是全周期综合竞争力提升年、高质量发展关键年。碧桂园集团核心管理层提出“一率五力”,指在合法合规、保证安全质量的前提下,做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。

  科技力,是碧桂园为未来铺的路。硅谷创投之父彼得·蒂尔曾直言,美国的公司,如果不在艰难的创新上进行投资,不管现在有多赚钱,将来都会以失败而告终。彼得·蒂尔将科技视为实现创新、创造伟大事业的途径。这也是碧桂园的答案。

  碧桂园于地产主业的基础上,开拓了机器人、现代农业等高科技业务板块。凭借主业强有力的支撑,这些新业务迅速落地并茁壮成长。

  2019年5月成立的千玺机器人餐饮集团,致力于将更先进的科技、文化主张运用于多元化餐饮服务,打造全球领先的机器人餐厅连锁品牌。截至2020年6月,该公司累积提交超500余项专利申请,自主研发机器人设备及软件系统80多种,其中有61款已投入使用。目前千玺集团旗下的机器人餐厅已有6家实体门店正式对外营业。

  广东博智林机器人有限公司现有在研建筑机器人50余款,其中累计36款投放工地测试应用,10多款进入产品化阶段,经济效益可观。就在7月,住建部、发改委等部门联合发文,提出要准确把握新一轮科技革命和产业变革趋势,全面提升智能建造水平,到2035年迈入智能建造世界强国行列。

  碧桂园农业控股有限公司目前也已形成研发服务、智慧种业、现代农业科技园、海外大农业、社区生鲜门店等五大核心业务板块。

  机构认为碧桂园围绕持续做强的地产主业,博智林机器人、现代农业、碧优选以及机器人餐厅所组成高科技产业版图已初具雏形,多元业务战略已实现了和主业的协同并进。2020年碧桂园将展现更为精彩的发展格局。

  房地产股票还是好的投资标的吗?

  尽管房地产公司都在努力为自己争一个未来,但是资本市场对房地产的股却热情欠奉。相比于涨幅惊人的科技、医疗股,房地产板块上半年表现乏善可陈。

  《巴伦周刊》中文版认为,中国的房地产龙头公司,未来仍然可期,即便是没有了过去多年的快速增长,但是走向精耕细作的龙头公司,表现有望将持续向好,碧桂园就是其中之一。

  主业发展稳定是最大的基本面。在全国数量近10万的房地产开发企业中,碧桂园销售额市占率已达5%左右。2019年,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5522亿元(第三方统计全口径销售额为7715.3亿元),归属公司股东权益的合同销售面积约6237万平方米,分别同比增长10%和15.2%,销售继续领跑行业。据克而瑞研究中心统计,2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%。

  碧桂园有着充足的现金流。截至2019年期末,碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元,达到公司有史以来最高水平,占总资产比例达到14.1%,加之尚有3167.9亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕。

  碧桂园也是民营上市房企中,少数几家公司能够持续数年实现净经营性现金流为正的公司。在行业资金面持续收紧的背景下,碧桂园在2019财年第四次连续在年末实现正净经营性现金流,达到146.7亿元。

  借贷比例也是专业投资者非常关注的指标。碧桂园的净借贷比率连续12年保持在70%以下,2019年净借贷比率同比下降3.3百分点,仅为46.3%。考虑到房地产行业的特殊性,70%以下是相当低的,2019年底恒大的这一比率还在180%左右。亿翰智库研究数据显示,2019年50家典型房企平均净负债率为94.1%。

  从债务结构来看,2019年碧桂园有息负债总额约为3696亿元,需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元,仅占总有息负债的31%。以2683.5亿元可动用现金余额计算,现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍,短期偿债无忧。

  机构对于碧桂园的看法也相当乐观,汇丰、摩根大通、中银国际等机构均给出“买入”或“增持”评级。

  汇丰表示,仍然普遍看好中国房地产板块。最首要和明显的原因是地产销售的快速恢复将支撑坚实及更明显的全年销售增长的预期。其次,在岸和离岸市场的融资环境宽松,减轻了对房企融资的忧虑,且更好地支持土地投资。第三,抵押贷款利率继续下降支撑居民购房能力。汇丰认为,中国地产股相对强劲的盈利前景提供了强大的投资吸引力。看好碧桂园等四只个股,认为他们相对于目标价有更大的潜在上涨空间。

  摩根大通认为地产板块风险降低,估值逐步修复,相信销售额将很快恢复到疫情爆发前的水平。板块目前的估值水平为市盈率的6倍,而摩根大通的预期市盈率是7.5倍,再考虑到2020年预计会有16%的净利润增长,在未来9-12个月里,该公司股价有40%的潜在上涨空间。摩根大通表示,在大型房企中,摩根大通首选碧桂园等企业,因其拥有强大的内控体系和土地储备,这让它们能够更快增长。

  中银国际也看好碧桂园。该机构认为,前三名大型开发商中,碧桂园是唯一在2019年有双位数的合同销售额增长的。未来三年对于大型开发商而言是丰收期,碧桂园预计会在其7000亿的未确收收入上绽放光芒,成为行业中有最大隐藏价值的开发商,支持其在未来几年有着双位数的净利润增长及接近30%的净资产收益率。

  根据巴菲特的观点,如果一家企业的净资产收益率能常年持续稳定在20%以上的公司都是值得考虑买入的好公司。

  克而瑞认为,目前碧桂园在三四线城市的竞争优势越来越明显。疫情之下,三四线客户买好房子的意愿愈加强烈,叠加消费刺激政策和城镇化的推进都对三四线城市有利好。从土储来看,碧桂园土地储备充裕、保持行业领先,为其未来业绩的持续稳健发展提供支撑。在严控安全质量、提质控速的前提下,通过自身产品竞争力的加强以及周转速度的优化,未来碧桂园整体的盈利指标仍有一定的提升空间。

  国家统计局数据显示,2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%,离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,释放巨大的衣食住行等消费需求。

  《巴伦周刊》中文版结合多方调查及信息看出,疫情期间,中国房地产市场显示出强大的“韧性”。未来房地产市场面临结构性调整,行业将继续向龙头聚焦,作为看重产品质量的龙头企业,碧桂园将此过程中受益。且从估值来看,房地产公司估值已经在相当长的一段时间维持在低位。因此,作为《巴伦周刊》中文版认为房地产龙头公司的低估值将为其提供强大的抗跌性,10%-15%”的业绩增长以及  5%甚至更高的股息率,叠加信用利差收敛等多重因素,龙头公司隐含着较高的绝对收益率。尤其是排名第一的碧桂园,目前其市盈率不到5倍。考虑到其超过2位数的净利润增长以及如此高的ROE,这一估值显然是有些低的。万科目前的市盈率为8.28倍,保利地产的市盈率为6.93倍。参考这两家公司的市盈率,若未来碧桂园的市盈率能够上升至7倍,那么其股价将有40%的上涨空间。